L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 se réfère aux charges récupérables et envisage en la matière le paiement d’une provision mensuelle et une régularisation annuelle. La troisième chambre civile e la Cour de cassation est venue apporter deux précisions dans un arrêt rendu le 9 novembre 2017 sur :
- L’absence de sanction du bailleur en cas de défaut de régularisation annuelle des charges
- L’absence de prescription en cas de défaut de régularisation
Dans cette espèce, le litige opposait des locataires HLM à leur bailleur, concernant les charges des exercices 2007 à 2014.
D’abord, les demandeurs ont entendu obtenir le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées entre 2007 et 2014 au motif que le bailleur n’aurait pas procédé aux régularisations annuelles prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, la Cour de cassation n’a pas fait droit à leur demande, considérant que l’obligation de régularisation des charges n’était assortie d’aucune sanction. Le bailleur est donc libre d’en justifier quand bon lui semble, à condition de respecter le délai de prescription.
Ensuite, les demandeurs ont sollicité le remboursement des provisions sur charges indument versées au-delà du délai de prescription de l’action. Sur le fondement de l’article 2224 du Code civil qui stipule que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », la Cour de cassation que le point de départ du délai de prescription de l’action court à compter de la date à laquelle les charges ont été régularisées et donc à la date où les locataires ont connu ou auraient dû connaitre les faits leur permettant d’exercer leur droit.
Ainsi, le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non celui du versement DE LA PROVISION. (Cour de cassation, 3ème ch.civ. 9 novembre 2017 n°16-22.445).