Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

(LOI ALUR)

 

« Réguler le marché, protéger les citoyens et innover pour mieux construire », voici les objectifs clairement affichés par Cécile DUFLOT, Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, porteur du projet ALUR.

 

Parue au journal officiel du 26 mars 2014 la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové apporte aux règles sur le bail d’habitation, sur le droit de la copropriété et les professions immobilières, par ces 177 articles, un renouveau permettant d’adapter ces textes au marché immobilier actuel.

 

1. I.                    Les impacts de la loi ALUR sur le bail d’habitation

 

Avec cette volonté de réguler le marché immobilier, le volet « bail d’habitation »,  constitue une mesure phare de la loi ALUR dans l’objectif d’améliorer les relations entre bailleur et locataire et d’assurer la protection de chacun. Cela passe notamment par :

 

• L’extension du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

 

Dans un souci de protection du locataire preneur à bail de sa résidence principale (soit une occupation du logement au moins 8 mois par an), la loi ALUR conduit à un rapprochement des locations meublées et non meublées. Ainsi, le droit des locations de logements meublés à usage de résidence principale quitte le Code de la construction et de l’habitation et est intégré au sein de la loi du 6 juillet 1989, en ses articles 23-5 à 23-1. La longue liste de l’article 23-5 énonçant les articles désormais applicables en matière de locations meublées, en matière de congé par exemple, fait de la loi de 1989 un modèle, qui conserve toutefois certaines exceptions.

Les particularités des locations meublées concernent principalement, outre l’obligation pour le logement de disposer d’un certain nombre d’éléments de mobilier dont la liste est fixée par décret, son champ d’application limité aux résidences principales, la durée du bail meublée fixée au moins à 1 an reconductible par tacite reconduction avec dérogation d’une durée de 9 mois pour les étudiants, la durée du préavis du bailleur fixée à 3 mois, la durée de préavis du locataire fixée à 1 mois, l’encadrement des loyers dans des conditions tenant compte du caractère meublé du logement.

En visant particulièrement la résidence principale, la loi ALUR exclut du champ d’application de la loi de 1989 les locations saisonnières, objets d’une nouvelle règlementation stricte.  Ayant tendance à réduire l’offre locative pour les habitants locaux, notamment dans les grandes villes et les villes touristiques, les propriétaires de locaux à usage d’habitation désireux de louer à courte durée, doivent désormais obtenir de la mairie du lieu de situation de l’immeuble une autorisation de changement d’usage. Ainsi, à Paris, dans les communes de la Petite Couronne et les agglomérations de plus de 200 000 habitants et hormis le cas où le logement loué pour courte durée constitue la résidence principale du loueur, la mairie se voit confier  un droit de contrôle et de limitation des locations saisonnières. Toutefois, la loi prévoit dans le cas d’une clientèle de passage, la possibilité pour le conseil municipal de délivrer une autorisation de changement d’usage temporaire.

• L’information et la protection des parties

 

Préalablement à la signature du bail, le propriétaire, pour une parfaite information,  peut exiger du candidat locataire certains justificatifs permettant de d’assurer de l’identité et du niveau de ressources du bailleur et de sa caution. Cependant, afin de limiter les dérives de cette exigence, la loi ALUR prévoit une liste limitative des pièces pouvant être demandées et celles qu’il est interdit de demander. Ainsi, le bailleur peut par exemple solliciter un relevé d’identité bancaire, les bulletins de salaire, le contrat de travail du candidat locataire. En revanche, il lui est interdit de demander l’extrait de casier judiciaire, le contrat de mariage, le dossier médical personnel, la photo d’identité, une attestation d’absence de crédit en cours du candidat locataire. La loi rappelle également l’interdiction du versement d’un chèque de réservation du logement.

Au-delà des pièces d’information que le bailleur peut demander lors de la mise en location de son logement, et afin de libérer le marché des logements vides en raison de la crainte des propriétaires à louer leurs biens,  la loi ALUR met en place un système appelé Garantie universelle des loyers (GUL) et applicable dès le 1^er janvier 2016. Elle concerne l’ensemble des logements du parc privé en location nue ou meublée à titre de résidence principale et répond à un triple objectif : de protection des propriétaires contre les risques d’impayés, faciliter l’entrée des locataires à revenus modestes dans le logement et améliorer la prévention des expulsions.  Ainsi, à compter du 1er janvier 2016, tous les baux privés qui seront signés ou renouvelés pourront automatiquement être garantis par la GUL. De ce fait, en cas d’impayé de loyer, le bailleur sera rapidement indemnisé par la GUL à hauteur du loyer de référence fixé localement et, dans les zones non concernées par ce dispositif, au niveau d’un loyer de niveau similaire fixé par décret. La situation du  locataire en difficulté sera quant à elle examinée afin de permettre un éventuel accompagnement social,  un plan d’apurement de sa dette, voire un effacement total de sa dette.

Dans ce même objectif  d’apaisement des craintes du bailleur, l’obligation d’assurance habitation du locataire est étendue. Ce dernier est responsable des dommages causés à l’immeuble occupé pendant la durée du bail ; l’assurance habitation permet ainsi la couverture de ces dommages. Avant la loi ALUR, seuls les preneurs à bail de logements vides étaient légalement tenus de souscrire une assurance habitation. La loi ALUR soumet désormais cette obligation à tous les locataires de logements nus et meublés. Ces derniers pourront se voir réclamer par le bailleur une attestation d’assurance. A défaut, le preneur sera en droit de souscrire une assurance à leur place et à leur frais.

 

De son côté, le preneur à bail doit également recevoir une parfaite information sur son futur logement. Pour cette raison, la loi ALUR complète la liste des diagnostics techniques devant lui être remis lors de la conclusion du contrat de location. Ainsi, aux diagnostics plomb,  de performance énergétique, et à l’état des risques naturels miniers et technologiques, s’ajoutent le contrôle de l’installation d’électricité et de gaz et le diagnostic amiante.

Par ailleurs, pour assurer la sécurité du locataire, le bailleur a l’obligation d’installer un détecteur de fumée. Cette obligation découle de la loi du 9 mars 2010 mais la loi ALUR  en a modifié ses dispositions et inversé la charge de l’installation. En effet, la loi du 9 mars 2010 imposait une installation d’un détecteur dans les logements au plus tard le 8 mars 2015 à l’occupant, propriétaire ou locataire. Aujourd’hui, l’article L 129-8 du Code de la construction et de l’habitation dispose « Le propriétaire d’un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée (…) ». Il est précisé que pour les logements occupés par un locataire au 8 mars 2015, l’obligation d’installation est satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire ou au remboursement de l’achat du détecteur par ce dernier.

Enfin, et pour appréhender au mieux les nouveaux modes de cohabitation, la loi ALUR facilite la cotitularité du droit au bail et renforce l’encadrement de la colocation.

C’est la modification de l’article 1751 du Code civil qui a permis l’extension de la cotitularité du droit au bail aux partenaires pacsés. Ainsi, le droit au bail portant sur le logement du couple  est réputé appartenir aux deux époux mariés comme aux deux partenaires pacsés alors même que le contrat de location n’aurait été conclu que par l’un des deux. Cependant, contrairement aux époux pour qui la cotitularité est automatique, les partenaires doivent formuler une demande conjointe au bailleur. Quant aux colocataires, ils sont désormais soumis, par leur mention dans les textes, à l’ensemble des règles applicables en matière de location et notamment le plafonnement des loyers.

Afin d’assurer cette protection et cette information des parties, la loi ALUR réforme  les modalités du contrat de location.

• Un nouveau contrat de location

 

La loi ALUR met en place un contrat-type de bail contenant des mentions obligatoires concernant :

–           les parties : le nom et le domicile du propriétaire ou du gestionnaire, le nom du ou des locataires, la date de prise d’effet et la durée du bail.

–           le logement : la description du logement, sa consistance et sa destination, la surface habitable, la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail

–          et le loyer : le montant du loyer, son mode de règlement, les règles de révision éventuelle, le montant du dernier loyer acquitté par l’ancien locataire, le montant du dépôt de garantie.

En dehors de ces mentions, les parties sont libres de prévoir d’autres clauses, à la condition qu’elles ne figurent pas la liste des clauses abusives. En effet, la loi ALUR dresse une liste limitative de clauses interdites, réputées non écrites.  Il s’agit de clauses réduisant la liberté du locataire (ordre de prélèvement automatique, autorisation du bailleur à modifier ou supprimer certaines prestations du contrat sans contrepartie), de clauses limitant la jouissance du locataire (interdiction d’héberger des personnes ne vivant habituellement pas chez lui, obligation pour le locataire de laisser visiter le bien dans le cas d’une vente projetée les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables), imposant des frais supplémentaires (frais en cas d’infraction au règlement de copropriété, facturation de l’état des lieux de sortie), de clauses facilitant la résiliation du bail (prévoyant d’autres cas de résiliations par le bailleur que ceux prévus par la loi) et enfin de clauses limitant la responsabilité des parties.

En plus d’un contrat-type, la loi ALUR conduit à la normalisation de l’état des lieux devant être réalisé à la remise des clés et annexé au contrat de bail, par la création d’un modèle-type, prochainement établi par décret et dont chaque partie doit disposer un exemplaire. Suite à l’établissement de cet état des lieux, le locataire dispose ensuite d’un délai de 10 jours pour en demander rectification, avec à défaut d’accord la possibilité de saisir une commission de conciliation.

Au-delà d’une réforme du contrat de bail, tant sur le fond que sur la forme,  la loi ALUR permet également un encadrement des conditions financières du bail.

 

 

• Les conditions financières du contrat de bail

 

Afin de règlementer le montant des loyers dans les zones où il est difficile de se loger, et ainsi faciliter l’accès au logement, la loi ALUR  met en place un dispositif d’encadrement des loyers, dont les conditions sont déterminées par le décret du 10 juin 2015. L’entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d’un arrêté du préfet fixant annuellement le montant des loyers de référence applicable.

En droit des contrats, le prix est librement fixé entre les parties, et notamment en matière de droit au bail. Cependant, dans certaines communes situées en « zones tendues », le loyer est encadré et ne peux dépasser certains plafonds. Sont dites tendues, « les agglomérations de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant » (niveau élevé des loyers, nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels)

–          Dans les communes où les loyers sont encadrés, le nouveau loyer suite à une remise sur le marché en l’absence de travaux ne peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire ni au loyer de référence majoré fixé par arrêté. En cas de la réalisation de travaux depuis le départ du dernier locataire, le loyer annuel anciennement pratiqué peut être augmenté de 15% du montant des travaux.

–          Dans les autres communes, le bailleur fixe librement le montant du loyer avec la possibilité de le réviser annuellement.

Pour chaque loyer réglé, le bailleur ou son mandataire est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer  au preneur à bail qui en fait la demande. Cette quittance, mentionnant le loyer et les charges peut, avec l’accord exprès du bailleur, être transmise par email.

Quant à la révision du loyer en cours de bail, cette dernière reste soumise à la présence d’une clause dans le contrat de bail.

De même, les modalités de la régularisation des charges locatives, dans les logements collectifs sont précisées par la loi ALUR et ces dernières renforcent l’information du preneur à bail par la mise à disposition par voie électronique ou postale d’une note d’information sur les modalités de calcul des charges.

Enfin, pour éviter les dérives commerciales des professionnels de l’immobilier en qualité d’intermédiaire (mise en location, gestion immobilière),  le décret du 1^er août 2014 pris en application de la loi ALUR, modifie les règles de répartition des frais liés à leur rémunération dans le cadre de la mise en location et établit des plafonds desdits frais. Ainsi, le principe érigé est celui de leur rémunération à la charge exclusive du bailleur. Par exception, certains frais (de visite, de rédaction du bail) sont partagés entre le bailleur et le locataire. Pour ce dernier, il est précisé que le montant des honoraires ne peut excéder le montant imputé au bailleur et doit être inférieur ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie règlementaire en fonction des zones géographiques : zones très tendues (Paris, certaines communes des Yvelines, du Val de Marne), zones tendues, hors zones tendues (le reste du territoire). En outre, le décret précise l’obligatoire pour les professionnels de communiquer aux observatoires locaux des loyers agréés, mis en place par la loi ALUR, les informations relatives aux logements et contrats de locations, afin d’alimenter les bases de données du réseau.

 

 

 

 

• Les évènements affectant le cours du bail

 

Parmi les évènements affectant le cours du bail figurent la possibilité pour le bailleur de réaliser des travaux sur le bien loué et la possibilité pour chacune des parties de mettre fin au contrat de location.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans le logement en cours de bail. La loi ALUR vient préciser cette obligation en indiquant que le locataire est tenu de permettre l’accès au logement pour certains travaux d’amélioration (notamment de performance énergétique), des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux, des travaux d’amélioration de performance énergétique. Le bailleur doit alors informer le locataire avant le début des travaux. Le locataire pourra quant à lui obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de 21 jours sur le fondement de l’article 1724 du Code civil.

Lorsque les parties souhaitent mettre fin au contrat de bail, on parle de congé. Il peut alors s’agir d’un congé délivré par le locataire ou par le bailleur.

La loi ALUR ouvre au locataire des exceptions au délai de 3 mois de préavis lorsque ce dernier souhaite quitter le logement. Ce délai est ramené à 1 mois si le logement se trouve dans une « zone tendue », en cas d’obtention d’un premier emploi, d’une mutation, de la perte d’un emploi, lorsque son état de santé le contraint à un changement de domicile, pour les bénéficiaires du RSA. Le locataire doit alors préciser le motif et le justifier au moment de l’envoi du congé. Il est utile de préciser qu’à l’heure actuelle ces nouvelles règles s’appliquent uniquement aux contrats signés depuis le 27 mars 2014. La loi MACRON, par ses décrets d’application, devrait élargir le champs d’application de ces dispositions afin qu’elles s’appliquent à l’ensemble des contrats de bail remplissant les conditions requises.

De son côté, le bailleur voit également la règlementation lui étant applicable en matière de congé pour reprise durcie. En effet, le respect d’un préavis de 6 mois s’accompagne dorénavant d’une obligation pour le bailleur d’indiquer la nature du lien existant entre lui et le repreneur, la reprise ne pouvant bénéficier qu’au bailleur lui-même, son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire,  ascendants et descendants.

Enfin, il convient de rappeler que pendant toute la durée du bail, le locataire a une obligation de maintenir les lieux dans un bon état d’entretien. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui signé le jour de la remise initiale des clés, et que le locataire n’a pas respecté son obligation, le bailleur peut prélever le montant des travaux de remise en état sur le dépôt de garantie. En tout état de cause, le dépôt de garantie doit, depuis la loi ALUR, être restitué dans un délai maximum d’1 mois suivant le départ du locataire (contre 2mois avant la loi du 24 mars 2014). En cas de retard, le bailleur peut se voir imposer une pénalité de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle de retard.

 

1. II.                 Les impacts de la loi ALUR sur le droit de la copropriété et les professions immobilières

 

• Le syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définis le syndicat des copropriétaires comme l’organe chargé de la gestion et de la conservation des parties communes d’une copropriété d’un immeuble.

Contrairement aux sociétés ou aux associations, les syndicats de copropriétaires ne sont soumis à aucune formalité préalablement à leur constitution. Afin de mieux connaître le parc des logements en copropriété, leur état et éviter tout dysfonctionnement interne la loi ALUR créé un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires. Il n’est pas encore paru de décret d’application quant aux formalités d’immatriculation mais il reviendra au syndic d’y procéder ou le cas échéant au notaire chargé de la publication de l’état descriptif de division lors de la mise en copropriété. Afin d’inciter l’immatriculation, il est prévu que toute personne y ayant un intérêt pourra mettre le syndic en demeure de s’immatriculer sous peine d’astreinte financière et de privation de subventions de l’Etat.

Au sein des copropriétés, on remarque la volonté exprimée par la loi ALUR d’améliorer l’information des copropriétaires, d’améliorer la gouvernance et de lutter contre les copropriétés dégradées.

–          L’information des copropriétaires

Afin de faire baisser les tarifs des syndics et obtenir les prestations les mieux adaptées, la loi ALUR a généralisé la mise en concurrence des syndics. Ainsi, « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic », à la charge du conseil syndical, permettant ainsi aux copropriétaires de comparer le marché et désigner le syndic qu’ils considèrent le plus apte à gérer la copropriété.

Parce que le législateur doit adapter les textes aux nouveaux modes de vie et de communication, la loi ALUR prévoit qu’il est désormais possible, avec l’accord des copropriétaires, les convocations aux assemblées générales et procès verbaux pourront être communiqués par voie électronique. Les syndics doivent également, depuis le 1^er janvier 2015, proposer aux copropriétaires un accès sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de la copropriété (carnet d’entretien, procès verbaux des assemblées, diagnostics techniques dans les parties communes, modificatifs à l’état descriptif de division).

Enfin, pour une meilleure information des candidats acquéreurs dans une copropriété, la loi ALUR met en place de nouvelles mentions et documents obligatoires dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété. Dès l’annonce publiée, il devra être fait mention du nombre de lots dans la copropriété, du montant moyen annuel de la quote-part du vendeur dans le budget prévisionnel des dépenses courantes et devra être indiqué si le syndicat de copropriété a déjà fait l’objet d’une procédure relative aux copropriétés en difficultés. Par la suite, dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété, devront être remis à l’acquéreur ou annexés à l’avant-contrat, le règlement de copropriété état descriptif de division et l’ensemble de ses modificatifs, les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années, un pré état daté relatif à la situation financière du copropriétaire vendeur dans la copropriété (montants des charges du budget prévisionnel des deux exercices précédant, sommes restant dues par le copropriétaire vendeur, état global des impayés, dettes des fournisseurs, fonds de travaux), le carnet d’entretien de l’immeuble, l’attestation de superficie loi Carrez et le cas échéant le diagnostic technique global de l’immeuble. Attention, il est essentiel de rappeler que ces documents doivent nécessairement être portés à la connaissance de l’acquéreur, le délai de rétractation de ce dernier ne commençant à courir qu’à compter du lendemain de la communication de l’ensemble de ces pièces à l’acquéreur.

 

–          L’amélioration de la gouvernance au sein de la copropriété

L’amélioration de la gouvernance au sein de la copropriété est un objectif clairement affiché par les rédacteurs du projet ALUR. Pour cela, les pouvoirs du syndic sont réaffirmés  et contrôlés et l’administration des copropriétés facilitée par l’abaissement des règles de majorité.

La loi ALUR étend les missions du syndic, avec notamment un rôle informatif fort (carnet d’entretien) en les encadrant plus étroitement, tout en anticipant sa défaillance. Il est par exemple prévu que tout syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il gère, que le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit également établir un budget prévisionnel, établir une fiche de la copropriété (données financières et techniques). Pour une clarté assurée et afin d’éviter sa défaillance, la rémunération du syndic est contrôlée ; elle devient forfaitaire pour les prestations courantes et les honoraires de mutations sont plafonnés.

Pour éviter une lente dégradation des copropriétés, la loi ALUR comporte plusieurs dispositions pour faciliter leur entretien : les travaux sont facilités grâce à l’abaissement des seuils de majorités en assemblée générale et aux pouvoirs accrus donnés aux copropriétaires.

Pour faciliter les prises de décisions et donc améliorer la gestion des copropriétés, la loi ALUR a permis l’abaissement des majorités lors des votes en assemblées générales. Par exemple, sont désormais votés à la majorité des voix exprimées les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées. Sont votés à la majorité des copropriétaires les travaux comportant transformation, addition, amélioration de l’immeuble.

 

–          Les  mesures de prévention de la dégradation des copropriétés

La France compte plus de 670 000 copropriétés sur son territoire, dont 15% présentant des signes de fragilité. Ces ensembles immobiliers caractérisés par une mauvaise gestion financière et patrimoniale, une dévalorisation de l’immeuble, ou encore une dégradation du bâti font partie de mesures particulières établies par la loi ALUR dans son volet relatif aux copropriétés dégradées. A notamment été mis en place un nouvel outil appelé ORCOD-IN (opération d’intérêt de requalification des copropriétés dégradées)afin de mobiliser l’ensemble des acteurs sociaux et politiques pour permettre la réhabilitation des copropriétés et l’accompagnement social nécessaire pour les prochaines années.

Pour les risques liés à la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires la loi ALUR établit désormais l’obligation d’une assurance collective sur l’ensemble des bâtiments ou sur les seules parties communes. Dans tous les cas, les copropriétaires ont également l’obligation de souscrire une assurance pour les lots privatifs.

Avec cette même volonté d’éviter la dégradation des copropriétés, la loi ALUR met également en place la création d’un fonds de travaux dans toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation à compter du 1^er janvier 2017, à l’exception des immeubles neufs et des immeubles de moins de 10 lots de copropriété. Chaque copropriétaire devra alors cotiser annuellement, dans une proportion votée en assemblée générale pour des travaux dont l’affection sera également votée en assemblée.

Malheureusement, la dégradation ne peut pas toujours être anticipée et il arrive que certaines copropriétés soient en difficulté.

La procédure d’alerte, dite de mandataire ad hoc a été créée par la loi du 25 mars 2009 afin de palier les impayés de charges dans les copropriétés lorsqu’à la clôture des comptes il était constaté 25% d’impayés. La loi ALUR abaisse le seuil de déclenchement de la procédure à 15% d’impayés pour les copropriétés de plus de 200 lots. Par saisine du juge par des copropriétaires, le syndic, certains créanciers et désormais le préfet, le maire et le Procureur de la République, la procédure peut être déclenchée et ainsi un mandataire ad hoc, inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires, désigné. Le syndic doit alors lui fournir tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission de rétablissement de l’équilibre financier et convoquer une assemblée générale.

Lorsque cette fois le syndicat de copropriétaires rencontre de graves problèmes financiers ou de conservation de l’immeuble, le juge peut ouvrir une procédure d’administration provisoire en nommant un administrateur provisoire se substituant au syndic. Par ordonnance, le juge désigne un administrateur et fixe l’étendue et la durée de sa mission. Cette désignation entraine pendant 12 mois notamment la suspension des créances antérieures, l’interruption des remboursements  d’un emprunt collectif. Par la suite l’administrateur provisoire établit un plan d’apurement (état des dettes, trésorerie prévisionnelle, échéanciers des créanciers) remis au juge et notifié aux copropriétaires.

 

• L’encadrement renforcé des professionnels de l’immobilier

Les professions de l’immobilier (agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens) sont encadrées par la loi du 2 janvier 1970, loi HOGUET. L’article 24 de la loi ALUR vient modifier cette règlementation tendant à renforcer la formation et le contrôle de ces professionnels et assurer une transparence vis-à-vis de leurs clients.

Afin d’exercer une profession dans l’immobilier, le candidat doit justifier de la détention d’une carte professionnelle, d’ailleurs désormais délivrée par les Chambres de Commerce et de l’Industrie et non plus les préfectures, ne pouvant être délivrée que si ce dernier justifie d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds affectés. Pour une meilleure lecture, la loi ALUR offre au garant un pouvoir de contrôle sur les fonds détenus par le professionnel.

Par la suite et dans un contexte d’évolutions législatives récurrentes, il est nécessaire que la formation des professionnels de l’immobilier soit adaptée. La loi ALUR impose ainsi une obligation de formation continue aux professionnels soumis à la loi Hoguet, qui conditionne d’ailleurs le renouvellement de la carte professionnelle.

Pour veiller au respect de ces obligations et afin d’assurer la pérennité des professions immobilières,  la loi ALUR crée notamment deux organes de contrôle des professions immobilières :

–          Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière chargé de veiller au maintien de la déontologie et des principes de moralité et de probité dans les professions immobilières

–          La Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières chargée de l’action disciplinaire des professionnels de l’immobilier.

Enfin, pour permettre au consommateur d’évaluer le travail effectivement accompli par le professionnel, la loi ALUR renforce l’obligation de transparence de ce dernier. La convention de mandat doit notamment mentionner les moyens employés pour diffuser les annonces relatives au bien, la publicité effectuée par le professionnel mentionner le montant TTC de ses honoraires, le client informé des liens juridiques et capitalistiques entre les différents intervenants.

 

C’est donc un véritable chantier de rénovation du droit immobilier  qui est lancé par la loi ALUR, sans pour autant être achevé. En effet à l’heure actuelle certains articles de la loi ALUR sont encore en attente de décret d’application tandis que d’autres risquent de subir quelques modifications aux termes de la loi MACRON et à la vue des débats politiques actuels relancés notamment par Cécile DUFLOT.

 

 

–          L’extension du régime de la vente à la découpe

La « vente à la découpe » consistant pour un propriétaire d’immeuble entier à le diviser aux termes d’un état descriptif de division-règlement de copropriété, en vue de vendre séparément les lots issus de cette division a également subi un remaniement par la loi ALUR.

D’abord et à compter du 1er janvier 2017, toute mise en copropriété d’un immeuble à destination totale ou partielle d’habitation construit depuis plus de dix ans devra être précédée d’un diagnostic technique global comprenant notamment une analyse de l’état apparent des parties communes, l’état de la situation du syndicat des copropriétaires, un diagnostic de performance énergétique. Par ailleurs, dans un souci de protection des locataires, la loi ALUR étend le champ d’application de la loi AURILLAC qui instaurait un nouveau droit de préemption au profit des locataires à usage d’habitation en cas de vente en bloc d’un immeuble comportant plus de 10 logements et abaisse le seuil aux immeubles comportant plus de 5 logements.  Enfin, lorsque bailleur souhaite vendre un ou plusieurs lots à usage d’habitation, suite à une division, il doit adresser aux locataires une offre de vente dans les conditions de celle projetée. Si dans un délai de 2 mois le preneur à bail reste silencieux ou décide de ne pas acquérir le bien, la loi ALUR crée un nouveau droit de préemption à la commune qui dispose alors également d’un délai de 2 mois pour préempter le bien.