Le sort de l’indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur d’un fonds de commerce sans faute de sa part

 

Par un arrêt en date du 12 mars 2020, la Cour d’Appel de Versailles a dû se prononcer sur la qualification d’une indemnité due par l’acquéreur d’un fonds de commerce en l’absence de la réalisation d’une condition suspensive, même si cette absence ne résultait pas d’une faute de l’acquéreur.

 

Une promesse de cession d’une pharmacie est conclue sous la seule condition suspensive de l’enregistrement par le conseil régional de l’ordre des pharmaciens de la déclaration d’exploitation que l’acquéreur était tenu de faire. L’acte prévoit que, si la condition suspensive ne se réalise pas dans un certain délai, la convention sera nulle et que, si cette absence de réalisation provient d’un fait soit imputable à l’acquéreur, soit autre que le décès involontaire de l’acquéreur ou son incapacité involontaire supérieure à 70 %, il deviendra débiteur envers le vendeur d’une indemnité de 178 500 € (10 % du prix de vente).

 

La condition suspensive ne se réalise pas car le conseil de l’ordre refuse d’enregistrer la déclaration d’exploitation de l’acquéreur et de l’inscrire au tableau des pharmaciens. Le vendeur lui demande alors de payer l’indemnité contractuelle.

 

L’acquéreur s’y oppose, soutenant que cette indemnité n’est pas due puisqu’il n’a pas commis de faute. Pour le cas où il serait toutefois condamné, il demande que le montant de l’indemnité soit réduit, s’agissant, selon lui, d’une clause pénale excessive .

 

La cour d’appel de Versailles écarte les arguments de l’acquéreur et le condamne au paiement de l’indemnité. A supposer que la non-réalisation de la condition suspensive ne soit pas imputable à l’acquéreur, la raison est autre que son décès ou son incapacité, de sorte que l’indemnité est due. En outre, puisque le contrat prévoit que cette indemnité n’est pas uniquement due en cas de faute de l’acquéreur, elle correspond à une indemnité d’immobilisation et non pas à une clause pénale. Elle n’est donc pas susceptible de réduction.

Toutefois, le contrat ayant aussi prévu que, si la somme due n’était pas payée à la date convenue, le débiteur devrait des intérêts au taux de 1 % par mois , la cour d’appel retient que cette stipulation constitue une clause pénale qui paraît manifestement excessive en ce qu’elle représente quatre fois le taux d’intérêt légal . La cour réduit en conséquence le taux des intérêts et le fixer au taux de l’intérêt légal.

 

CA VERSAILLES 12 mars 2020, n° 18.01551