Loi Elan (loi logement 2018) – Réforme du Droit immobilier

 

 

2014 Loi ALUR, 2018 Loi ELAN : une nouvelle fois le droit immobilier fait l’objet de toutes les attentions et devrait bénéficier de nouvelles dispositions.

Le texte du projet de Loi Evolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) a été présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018 ; fait l’objet d’une étude de la Commission paritaire le 16 septembre 2018 et voté le 3 octobre par l’Assemblée Nationale.

 

Notons les trois axes majeurs de ladite loi et ses mesures principales :

 

• «Construire mieux et moins cher» notamment par la facilitation de  la  vente  de  terrains  en  zones   tendues  pour libérer du  foncier en créant  un abattement  fiscal sur les plus-values immobilières ;

 

• Urbanisme : objectif de simplification des procédures de construction de logement et de transformation des bureaux vides en logements. Code de l’urbanisme largement concerné :
  • En cas d’annulation d’un PLU, nouveau terme d’application de l’ancien POS : Le POS redevient applicable pendant une durée de deux ans à compter de l’annulation et qu’il ne « peut faire l’objet d’aucune procédure d’évolution pendant cette période ». Au terme de cette période, si la commune ou l’interco ne s’est toujours pas dotée de PLU ou de carte communale, c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique.
  • Le texte facilite les constructions dans les zones agricoles et forestières des PLU notamment, lorsque les bâtiments sont « nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production ».

 

• Loi Littoral :
  • Réécriture du principe d’extension en continuité de l’urbanisation par rapport au bâti existant : possibilité de construire dans les hameaux, naguère juridiquement insusceptibles d’accueillir une extension de l’urbanisation.
  • En dehors du maintien du régime strict de la bande des 100 mètres, les futures constructions devront être liées à l’amélioration de l’offre de logement ou à l’implantation de services publics, et ces dernières ne devront pas avoir pour effet d’étendre le périmètre urbanisé actuel ni de modifier substantiellement ses caractéristiques. Les projets devront être refusés en cas d’atteinte à l’environnement ou aux paysages.
  • La dérogation au principe d’extension de l’urbanisation en continuité concernant les activités agricoles, forestières et de cultures marines : les constructions projetées demeurent soumises à l’accord du préfet et leur changement de destination est interdit.

 

• Permis de construire : renforcement des sanctions en cas de recours abusifs exercés contre les permis de construire.

• «Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale» :

 

• Encadrement des loyers : Le dispositif d’encadrement des loyers de la loi ALUR n’a malheureusement pas été effectif en raison des difficultés d’application. Seules Lille et Paris était parvenu à le mettre en application mais le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs dans ces villes en fin d’année 2017.

L’objectif de la loi ELAN, qui maintient ce dispositif en le rendant toutefois optionnel, est de favoriser tout d’abord le développement des observatoires des loyers afin d’assurer leur transparence. Ces observatoires seront rendus obligatoires dans toutes les zones tendues (forte demande de logement, offre faible). Dans les villes où l’encadrement des loyers s’appliquera, les sanctions sont renforcées par la loi ELAN.

 

• Création du bail « mobilité » : bail de courte durée pour des logements meublés sur une durée de à  mois, sans renouvellement, sans dépôt de garantie.

 

• Expulsion des squatters : Les occupants sans droit ni titre ne bénéficieront plus de la protection de la trêve hivernale s’étendant du 1^er novembre au 31 mars.

 

• HLM : La Commission d’attribution des logements étudiera les dossiers tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de la situation familiale et professionnelle. Volonté ainsi de favoriser la mobilité des habitants de HLM.

 

• Locations touristiques : Volonté de renforcer le contrôle des locations de courte durée type Airbnb. Si la commune en fait la demande, les loueurs auront l’obligation de fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Un renforcement des sanctions est également prévu.

 

 

• «Améliorer le cadre de vie»

• Copropriétés : L’administration des copropriétés de grande taille est remaniée et confiée à un conseil d’administration de copropriété en remplacement des assemblées générales.