Le sort de l’indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur d’un fonds de commerce sans faute de sa part  

Le sort de l’indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur d’un fonds de commerce sans faute de sa part

 

Par un arrêt en date du 12 mars 2020, la Cour d’Appel de Versailles a dû se prononcer sur la qualification d’une indemnité due par l’acquéreur d’un fonds de commerce en l’absence de la réalisation d’une condition suspensive, même si cette absence ne résultait pas d’une faute de l’acquéreur.

 

Une promesse de cession d’une pharmacie est conclue sous la seule condition suspensive de l’enregistrement par le conseil régional de l’ordre des pharmaciens de la déclaration d’exploitation que l’acquéreur était tenu de faire. L’acte prévoit que, si la condition suspensive ne se réalise pas dans un certain délai, la convention sera nulle et que, si cette absence de réalisation provient d’un fait soit imputable à l’acquéreur, soit autre que le décès involontaire de l’acquéreur ou son incapacité involontaire supérieure à 70 %, il deviendra débiteur envers le vendeur d’une indemnité de 178 500 € (10 % du prix de vente).

 

La condition suspensive ne se réalise pas car le conseil de l’ordre refuse d’enregistrer la déclaration d’exploitation de l’acquéreur et de l’inscrire au tableau des pharmaciens. Le vendeur lui demande alors de payer l’indemnité contractuelle.

 

L’acquéreur s’y oppose, soutenant que cette indemnité n’est pas due puisqu’il n’a pas commis de faute. Pour le cas où il serait toutefois condamné, il demande que le montant de l’indemnité soit réduit, s’agissant, selon lui, d’une clause pénale excessive .

 

La cour d’appel de Versailles écarte les arguments de l’acquéreur et le condamne au paiement de l’indemnité. A supposer que la non-réalisation de la condition suspensive ne soit pas imputable à l’acquéreur, la raison est autre que son décès ou son incapacité, de sorte que l’indemnité est due. En outre, puisque le contrat prévoit que cette indemnité n’est pas uniquement due en cas de faute de l’acquéreur, elle correspond à une indemnité d’immobilisation et non pas à une clause pénale. Elle n’est donc pas susceptible de réduction.

Toutefois, le contrat ayant aussi prévu que, si la somme due n’était pas payée à la date convenue, le débiteur devrait des intérêts au taux de 1% par mois , la cour d’appel retient que cette stipulation constitue une clause pénale qui paraît manifestement excessive en ce qu’elle représente quatre fois le taux d’intérêt légal . La cour réduit en conséquence le taux des intérêts et le fixer au taux de l’intérêt légal.

 

CA VERSAILLES 12 mars 2020, n° 18.01551

BAIL COMMERCIAL ET SOUS-LOCATION

L’autorisation expresse du bailleur à la sous-location d’un local commercial ne suffit pas à rendre la sous-location régulière

 

En principe, et sauf stipulation contraire du bail commercial ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, et conformément à l’article L.145-331 du Code du Commerce, le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.

 

Telle est la position adoptée par la Cour d’Appel de Paris, le 26 février 2020 par un arrêt « SARL BAROCHE PANTIN contre VILLE DE PARIS » n°18/05192.

 

En l’espèce, un bailleur de locaux commerciaux poursuit la résiliation du bail, reprochant à son locataire de ne pas l’avoir fait concourir à l’acte de sous-location qu’il a consenti.

 

Le locataire soutient qu’il est dispensé de cette obligation par la clause du bail relative à la sous-location, rédigée ainsi : « Les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité du locataire qui fera son affaire personnelle des sous-locations, le bailleur ne devant jamais être inquiété à ce sujet. »

 

La Cour d’appel infirma cette position, jugeant au contraire qu’une telle clause ne dispensait pas le locataire de l’obligation de faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location.

 

En effet, si cette clause autorise la sous-location, elle n’exprime pas de façon expresse et non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à être appelé à concourir à l’acte de sous-location, une telle renonciation ne pouvant pas résulter d’une formulation ambiguë. Pour la Cour cette renonciation doit être clairement exprimée dans le bail principal. C’est la raison pour laquelle l’autorisation de principe de sous-louer donnée par le propriétaire ne dispense pas le locataire d’appeler celui-ci à l’acte de sous-location.

 

En conséquence, la Cour d’Appel de Paris fît droit à la demande du bailleur évincé de la rédaction de l’acte de sous-location en prononçant la résiliation du bail.

 

CA PARIS, 26 février 2020, SARL BAROCHE PANTIN CONTRE VILLE DE PARIS n°18/05192