 Le changement de destination des locaux comme motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur

 Le changement de destination des locaux comme motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur

Si quitter le logement principal pour un locataire est une simple formalité, il en va autrement lorsque le bailleur souhaite lui donner congé, à l’exception de quelques hypothèses marginales (décès du locataire, abandon du domicile, rupture judiciaire). En effet, en principe il devra répondre à des conditions très strictes qui ne pourront se voir atténuées par une clause du bail. A défaut, la nullité sera constatée.
Les locations d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989, notamment dans son article 15, dispose que le bailleur ne pourra donner congé qu’à l’expiration du bail, et ce moyennant un préavis de 6 mois avant son terme. Ce congé devra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
La Loi Macron du 6 août 2015 énonce 3 motifs pour lesquels le bailleur pourra donner congé à son locataire.
1) La reprise personnelle du bien (pour le compte du bailleur personne physique, celui de sa compagne, ses ascendants ou toutes autres personnes y ayant intérêt au vu de la situation personnelle du bailleur).
2) La vente du bien (une priorité devra être donné au locataire qui dispose d’un droit de préemption sur le bien mis en location pendant les deux à quatre premiers mois du congé).
3) Les motifs légitimes et sérieux en cas de faute ou non du locataire dans ses obligations.
Ce dernier point soulève quelques interrogations, notamment la plus importante, qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux. C’est les juges par leur appréciation souveraine qui vont établir une liste jurisprudentielle de ce qu’est un motif légitime ou non au vu de la situation du bailleur.
Concernant la question du changement de destination des locaux au profit de bureau à destination de l’activité du bailleur, il a été admis par les juges du fond comme motif légitime et sérieux pour donner congé à son locataire. Cependant si la jurisprudence l’a admis en raison d’éléments de preuve en ce sens, notamment au vu de l’accroissement de l’activité de la société bailleresse qui a besoin de nouveaux locaux pour assurer son activité (CA Paris 6 octobre 2016, n°14/07172), il en ira autrement si aucune justification n’est avancée autre que celle pour simple convenance personnelle (CASS, 3ème civ., 29 janvier 2002).
Faute du locataire (inexécution d’une de ses obligations contractuelles comme le défaut de paiement des loyers, le défaut d’assurance, les troubles de jouissance …) ou non (besoin de travaux qui nécessite départ du locataire, changement de destination…), le bailleur dispose donc de moyen pour donner congé.
Il faudra cependant que le bailleur ne se rende pas coupable de fraude, cette dernière corrompant tout. C’est le cas notamment si a posteriori le bailleur ne vend pas son bien, ne fait pas de travaux ou ne s’établi pas personnellement ni professionnellement dans les locaux litigieux. A cet occasion, l’ancien locataire pourra demander des dommages-intérêts.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés non valable si le vendeur est de mauvaise foi

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La clause d’exclusion de garantie des vices cachés non valable si le vendeur est de mauvaise foi

La clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre non-professionnels.
Cependant elle ne peut pas être invoquée par un vendeur de mauvaise foi. Ainsi, pour caractériser cette mauvaise foi, il suffit que le vendeur ait eu connaissance du vice au moment de la vente et n’en ait pas informé l’acheteur.
En effet aux termes de l’article  1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, des particuliers ont vendu deux lots de copropriété constitués d’un appartement et de combles aménagés. Soutenant que le plancher des combles présentait une faiblesse, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré recevable et bien fondée l’action en garantie des vices cachés et a condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Contestant le fait que les juges du fond avaient tenu pour acquis que les acquéreurs avaient nécessairement eu connaissance du vice à l’occasion de la réalisation de certains travaux, les vendeurs se sont pourvus en cassation.

Par un arrêt en date du 4 mai 2016 (n° 15-12.429), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs.
Elle estime que ce vice affectait gravement l’usage de la pièce, la rendant même dangereuse.
Dès lors, selon la Cour, le vendeur, ayant réalisé lui-même les travaux d’aménagement, avait nécessairement connaissance du vice, et qu’en conséquence, devait être tenu à l’indemnisation de l’acheteur sans pouvoir bénéficier de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée au contrat.

 

Recel successoral et donations rapportables ou réductibles

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La sanction du recel successoral n’est applicable à l’héritier donataire que si le recel a porté sur une donation rapportable ou réductible.
Telle est la solution de la première chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt en date du 25 mai 2016 (n° 15-14.863).

En l’espèce, une personne est décédée, laissant pour héritiers son épouse, légataire de l’universalité, en usufruit, de sa succession, leur fils, légataire de la quotité disponible ainsi qu’un fils né d’une première union.

La cour d’appel d’Amiens, pour décider que l’enfant du couple a commis un recel portant sur les donations de la nue-propriété d’une villa et d’autres biens et droits immobiliers, a retenu que le donataire les avait dissimulées au fils né de la précédente union en vue de les soustraire au rapport à la succession et de rompre l’équilibre du partage au détriment de ce dernier.

Au visa de l’article 778, alinéa 2, du Code civil, l’arrêt est censuré par Cour de cassation qui, après avoir énoncé que la sanction prévue par ce texte n’est applicable à l’héritier donataire que si le recel a porté sur une donation rapportable ou réductible, retient qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que ces donations avaient été consenties par préciput et hors part, ce qui en excluait le rapport, et alors qu’elle n’avait pas constaté qu’elles étaient réductibles, la cour d’appel avait violé le texte susvisé.

 

 

 

 

La clause interdisant de procéder au partage d’une indivision successorale réputée non écrite :

La clause interdisant de procéder au partage d’une indivision successorale réputée non écrite :

Un testament olographe d’un défunt laissant ses deux fils comme successeurs stipulait :
« le partage de mes biens devra avoir lieu à l’amiable. Tout recours au tribunal aura pour effet de réduire la part du demandeur ayant saisi le tribunal à la seule réserve sur les biens de ma succession qui lui est reconnue par la loi ».
Une partie de la succession a fait l’objet de partages amiables mais certains immeubles sont restés indivis, forçant l’un des frères à assigner l’autre en partage.

La cour d’appel de Grenoble, le 16 décembre 2014, a déclarée recevable l’action en partage et réputa non écrite la clause pénale insérée dans le testament, aux motifs qu’elle portait atteinte au droit de chaque héritier de provoquer le partage.

Par un arrêt en date du 13 avril 2016, la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle précise que seuls les biens restant à partager doivent être décris et que l’assignation en partage n’a pas à donner la consistance du patrimoine existant à l’ouverture de la succession.

Elle affirme également que la clause litigieuse est de nature à interdire, en raison de ses conséquences préjudiciables, la cessation de l’indivision en cas de refus d’un indivisaire de procéder à un partage amiable ou en l’absence d’accord sur les modalités de celui-ci.
Dès lors la clause pénale doit être réputée non écrite car elle « avait pour effet de porter une atteinte excessive au droit absolu, reconnu à tout indivisaire, de demander le partage

Impossibilité d’invoquer le manquement à l’obligation précontractuelle après signature de l’acte de VEFA sans réserve

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Des époux, après avoir été démarchés à leur domicile par un agent commercial, ont signé un contrat pour l’acquisition à une SCI d’un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le contrat préliminaire, pour ouvrir le droit de rétractation de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le contrat a été signé, bien qu’il ait été notifié en un seul exemplaire adressé à « Monsieur et Madame ».
A noter que selon un arrêt de 2010, la notification peut être adressée par lettre recommandée unique adressée à l’un et l’autre des acquéreurs, à condition que l’accusé de réception porte les deux signatures ou que le signataire unique soit muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son coacquéreur (Cass. 3e civ ; n ° : 09-15.361)

Ainsi les acquéreurs, invoquant des manœuvres dolosives de la part du vendeur, notamment l’irrégularité de la notification, ont assigné les parties en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts.

La Cour de cassation (3e civ. 7-4-2016, n° 15-13.064) rejette leur pourvoi et relève que la signature de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. Dès lors, l’acte authentique de vente n’est pas entaché de nullité.

 

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