Bail à construction et retrait du permis de construire

 

 

Construction_500_rdax_95Bail à construction et retrait du permis de construire

Dans l’hypothèse d’un retrait de permis de construire par la commune, l’une des parties à un contrat de bail à construction peut-elle s’exonérer de ses obligations contractuelles en invoquant la force majeure?

La société Total avait conclu un bail à construction avec la SCI Lou.

Son permis de construire avait été accepté, puis retiré par la commune.

A la suite du retrait, les travaux avaient été interrompus, et les loyers non payés.

Le bailleur avait donc sollicité la résiliation du bail aux torts du preneur, la société TOTAL.

La cour d’appel de Fort de France avait rejeté les demandes du bailleur, qui sollicitait la réparation de son préjudice résultant de l’interruption des travaux et du non- paiement des loyers.

La Cour considérait en effet que le retrait du permis de construire était un cas de force majeure.

La Cour de cassation avait rejeté également le pourvoi formé par le bailleur.

Saisie à l’encontre du retrait du permis, la juridiction administrative avait rejeté les demandes du bailleur, considérant que le retrait du permis n’était pas fautif.

Le bailleur a donc saisi le tribunal des conflits, au motif que les décisions des deux ordres aboutissaient à un déni de justice, son préjudice n’étant pas réparé.

Par une décision en date du 16 juin 2014, le tribunal des conflits censure l’interprétation de la Cour de cassation et considère que l’inexécution contractuelle par la société TOTAL est fautive, notamment au motif que celle-ci aurait pu solliciter la suspension du retrait du permis de construire, et que par conséquent ledit retrait ne constituait pas un cas de force majeure.

Le preneur a été condamné à verser notamment la somme de 150.000 euros au bailleur.

L’ABANDON DE DECHETS SUR UN TERRAIN PRIVE ETS UNE INFRACTION PENALE :

L’ABANDON DE DECHETS SUR UN TERRAIN PRIVE ETS UNE INFRACTION PENALE : les dispositions de l’article R362-1 du code pénal prévoit que l’abandon de déchets SUR UN TERRAIN PUBLIC OU PRIVE est une infraction. la victime d’un tel dépôt est donc fondée à porter plainte :

Article R632-1du code pénal

Hors le cas prévu par l’article R. 635-8, est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 2e classe le fait de déposer, d’abandonner, de jeter ou de déverser, en lieu public ou privé, à l’exception des emplacements désignés à cet effet par l’autorité administrative compétente, des ordures, déchets, déjections, matériaux, liquides insalubres ou tout autre objet de quelque nature qu’il soit, y compris en urinant sur la voie publique, si ces faits ne sont pas accomplis par la personne ayant la jouissance du lieu ou avec son autorisation.

Est puni de la même peine le fait de déposer ou d’abandonner sur la voie publique des ordures, déchets, matériaux ou tout autre objet de quelque nature qu’il soit, en vue de leur enlèvement par le service de collecte, sans respecter les conditions fixées par l’autorité administrative compétente, notamment en matière de jours et d’horaires de collecte ou de tri des ordures

En outre, la collectivité a l’obligation d’éliminer ces déchets, à charge pour elle de se faire rembourser par le délinquant (jurisprudence constante du CE)

les nouvelles prérogatives de la COM en matière de construction illégale

Par délibération en date du 6 juin 2014, le Conseil Territorial de la Collectivité de Saint Barthélémy a inséré trois nouveaux articles dans le code de l’urbanisme de Saint Barthélemy.

Le nouvel article 191 dispose que la collectivité de Saint Barthélémy peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage installé ou édifié sans permis de construire. Cette action se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Par ailleurs, le nouvel article 192 reprend les dispositions de l’article R600-1 du code national de l’urbanisme, relatives à la notification du recours contentieux à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation.

 

droit de l’environnement/ protection des eaux

Droit de l’Environnement

 

Le 4 septembre 2014, la Cour de justice de l’Union européenne a estimé que faute d’avoir adopté des mesures nécessaires aux fins d’assurer la mise en oeuvre complète et correcte de l’ensemble des exigences mises à sa charge par l’article 5, paragraphe 4, de la directive 91/676/CEE du Conseil, du 12 décembre 1991, concernant la protection des eaux contre la pollution par les nitrates à partir de sources agricoles, la France a manqué à ses obligations.

La Cour a ainsi jugé que la règlementation française « ne veille pas à ce que les agriculteurs et les autorités de contrôle soient en mesure de calculer correctement la quantité d’azote pouvant être épandue afin de garantir l’équilibre de la fertilisation ».

La directive 91/676 vise en effet à créer les instruments nécessaires afin que soit garantie, dans l’Union européenne, la protection des eaux contre la pollution par les nitrates à partir de sources agricoles.

Les Etats membres doivent notamment prévoir des mesures visant à limiter l’épandage sur les sols de tout engrais contenant de l’azote et, en particulier, à fixer des limites spécifiques pour l’épandage d’effluents d’élevage.

Quelle aide pour les victimes de Gonzalo?

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QUELLE AIDE, QUEL RECOURS POUR LES VICTIMES DE GONZALO ?

 

 

Quand les mécanismes de solidarité nationale sont inexistants, l’engagement de la responsabilité pour faute de l’Etat, un dernier espoir pour les victimes de catastrophes naturelles (de Gonzalo).

Il y a un mois jour pour jour s’ouvrait le procès Xynthia mettant en cause la responsabilité d’agents publics suite au passage de la tempête qui a ravagé l’ouest de la métropole en 2010.

Dans ce contexte, la responsabilité des pouvoirs publics est donc à prendre au sérieux, d’autant plus que la loi du 13 juillet 1982, relative à l’indemnisation des victimes de catastrophes naturelles n’est applicable qu’à certaines conditions bien précises, et laisse ainsi un grand nombre de victimes désemparées face aux ravages des forces de la nature.

L’organisation d’une telle crise doit donc être rigoureusement suivie et s’inscrit dans un double processus mené sous l’autorité des pouvoirs publics qui en sont les seuls responsables.

Quatre niveaux de vigilance météorologique permettent de déterminer l’urgence de la situation et de prendre les dispositions adéquates : le niveau vert, jaune, orange ou rouge.

En l’espèce, le niveau rouge est celui qui a été enclenché par la préfecture ce lundi 13 août 2014.

Selon la circulaire interministérielle du 28 septembre 2011 relative à la procédure de vigilance et d’alerte météorologiques, il correspond à une situation d’une extrême gravité, « à un risque élevé de survenue de phénomènes extrêmes pouvant conduire à des conséquences catastrophiques » et il justifie donc la mise en place « d’un dispositif de crise avec la plus grande anticipation possible ».

La circulaire prévoit par ailleurs que « la situation rouge est de nature à justifier la mobilisation immédiate et massive de l’ensemble des acteurs et des moyens au niveau du département, particulièrement des maires ».

C’est à ce moment précis que la collectivité peut voir sa responsabilité engagée au titre de son inaction ou de son action inadaptée et insuffisante.

1. Quel est le rôle de la puissance publique dans la prévention des risques naturels ?

 

La prévention des risques entre dans le champ des pouvoirs de police administrative traditionnels du maire, ou du président de la collectivité dans le cas présent.

En ce sens, l’article L. 2212-1 du Code général des collectivités territoriales prévoit que « Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, de la police municipale, de la police rurale et de l’exécution des actes de l’Etat qui y sont relatifs ».

L’article suivant définit la police administrative par son objet, c’est-à-dire : « assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique ». L’article précise qu’elle comprend notamment : « le soin de prévenir, par des précautions convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et les fléaux calamiteux ».

L’article L. 2212-4 du même code précise qu’ « en cas de danger grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l’article L. 2212-2, le maire prescrit l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances. Il informe d’urgence le représentant de l’Etat dans le département et lui fait connaître les mesures qu’il a prescrites ».

Dans ce contexte, les pouvoirs du préfet et du maire entrent en concurrence. Tandis que le préfet décide, en fonction des bulletins publiés par Météo France, de mettre en garde les élus locaux, ces derniers doivent diffuser auprès de la population les consignes liées aux alertes météorologiques et, le cas échéant, organiser les secours en vue d’anticiper et gérer les éventuels risques naturels qui en résultent.

 

2. Dans quels cas la Collectivité peut engager sa responsabilité au titre de ses manquements ?

 

 

Dans un premier temps, la collectivité peut voir sa responsabilité engagée au titre du droit fondamental des citoyens d’être informé des perturbations météorologiques en cours. Ce droit ne saurait néanmoins se limiter à une seule fonction de mise en garde mais impose la diffusion de consignes de prudence.

Consacré par la loi du 27 juillet 1987 relative à l’organisation de la sécurité civile, ce droit à l’information impose au maire d’avertir la population avec tous les moyens dont il dispose – mobilisation du personnel communal ou de secours, haut-parleurs, téléphone – et en cas de menace grave, de déclencher le signal national d’alerte.

Or à défaut d’effectuer les diligences nécessaires, la responsabilité de la collectivité est engagée sur la base d’une faute simple quand il s’agissait de prendre une mesure de prévention à moyen ou long terme assez aisée à prendre (CE, 9 novembre 1983, Mlle Cousturier). La collectivité aurait probablement dû mettre en garde les plaisanciers du port de Gustavia afin qu’ils prennent leur disposition et se mettent à l’abri.

Dans un second temps, la collectivité peut voir sa responsabilité engagée du fait de son inaction, de son imprudence et de sa mauvaise appréciation de la situation, qui entraine un préjudice.

L’engagement de la responsabilité de la collectivité dans ce contexte de danger d’une particulière gravité est d’autant plus nécessaire qu’aucun fonds d’indemnisation des victimes d’ouragan n’intervient pour leur venir en aide et que les compagnies d’assurances, par des clauses immiscées habilement dans les contrats empêchent une couverture totale des risques, voire s’exonèrent de toute responsabilité.

A titre d’exemple certains bateaux amarrés sur le port de Gustavia et dévastés par l’ouragan ne recevront aucune indemnisation du fait de l’ancienneté du bateau ou encore du fait de l’insuffisance des points d’amarrages au moment du passage de l’ouragan.

3 La collectivité peut-elle voir sa responsabilité éxonérée ?

 

 

Par principe, lorsque la faute de la puissance publique est établie, sa responsabilité est automatiquement engagée.

Toutefois, la collectivité n’est pas tenue responsable en cas de force majeure.

En matière de tempête, le juge se base notamment sur les antécédents enregistrés sur la zone où le sinistre a eu lieu pour se déterminer.

 

A titre d’exemple, dans un arrêt en date du 31 mai 2006, le Conseil d’Etat a considéré qu’une tempête survenue dans la nuit du 19 au 20 décembre 1998 sur le port de plaisance du Driasker (MORBIHAN) et présentant des vents de 111 km/h de moyenne ne pouvait être regardée comme imprévisible ;

« eu égard au sinistre qui s’était produit six ans auparavant sur les mêmes lieux dans des conditions comparables avec des vents à dominante nord dépassant les 110 km/h »

(CE, 31 mai 2006, n°272621)

De même, dans un arrêt en date du 19 juin 1992, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant qu’il résulte de l’instruction que la tempête qui s’est abattue dans la nuit du 6 au 7 novembre 1982 sur la région de Palavas-les-Flots n’a pas présenté, eu égard notamment au fait que des vents d’une vitesse au moins égale y avaient été enregistrés les 29 mars 1952, 13 mars 1967 et 6 mars 1968, le caractère d’un évènement de force majeure ».

Par conséquent, au vu de ce qui précède la collectivité verra difficilement et rarement sa responsabilité écartée pour cause de force majeure.


Comment obtenir réparation du préjudice?

 

Les litiges opposant l’Administration aux administrés relèvent du juge administratif.

Ainsi les victimes d’un ouragan doivent saisir le Tribunal Administratif du lieu du dommage d’un recours de plein contentieux tendant à l’indemnisation de leur préjudice né de la carence de la collectivité. Le recours doit être présenté obligatoirement par ministère d’avocat.

Pour ce faire, elles doivent respecter le principe de la décision administrative préalable.

 

 

 

 

 

 

 

 

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